本文来自微信公众号： 经济观察报 （ID：eeo-com-cn），作者：田国宝，题图来自：AI 生成
早晨，张彪将女儿送到学校后没有回家，而是打开 App 接单送外卖，一直干到 9 点左右，回家简单洗漱一下，再前往小区楼下的中介门店上班。
这样的工作节奏，张彪已经保持了近半年。
张彪是一线城市的房地产经纪人，他工作的门店周边两三百米内有三家不同品牌的中介门店，平时同行交流也较多。他说，今年以来，中介从事兼职的情况较为普遍，以外卖和跑网约车为主，中介普遍对小区较熟悉，送外卖有天然优势。
在房地产上行期，一线城市入行两三年的新手中介，年收入在 10 万元至 20 万元；成熟中介的年收入超过 50 万元；部分专做豪宅交易的经纪人，年收入可达数百万元甚至千万元。
随着近年房地产交易量放缓，地产经纪人收入普遍不及往年。
张彪的房贷已经提前还清，由于市场冷清，有时一两个月才能成交一套，佣金收入不稳定。下班或休息日，他根据实际情况跑 4 到 6 小时外卖，虽然兼职赚得不多，但比较稳定，足够维持一家人的生活开销。
兼职骑手
外卖有三个高峰期，第一个是早餐时的 7 点到 9 点，第二个是午餐时的 11 点到 13 点，第三个是晚餐时的 17 点到 19 点。其中，午餐和晚餐高峰期有 1 元～2 元 / 单的补贴。张彪工作日跑早单和晚单，休息日跑午单和晚单。
像张彪这样的兼职骑手不会死守一个平台，他们一般注册两到三个平台，根据实际情况选择不同的平台。每个平台特点不同，张彪总结，美团、饿了么等单量稳定；蜂鸟单价相对较高；而达达快送以商超为主。
张彪第一次做兼职骑手是在今年 5 月。当时，他的地产经纪业务有三个月没开单，妻子劝他转行，不要在中介行业"等死"。但张彪干了十多年中介，其他不会做，最后的折中方案是兼职做骑手。
张彪平时经常骑着电动车带客户看房，对周边小区的楼栋和单元了如指掌，送外卖不需要专门熟悉路线，这也是他兼职做骑手的动因之一。
注册成为众包骑手相对简单，一周之内可以全部办妥。真正的挑战在于送外卖的过程，这个看似简单机械的工作，实际充满了各种挑战。刚入行时，时时刻刻都像在打仗的节奏，让张彪感受到巨大的压力。
同样的外卖订单，去饭店取餐也暗藏门道。张彪刚开始送外卖时，先到饭店但总是最后一个拿到餐，而有的骑手到店就可以拿走。慢慢地，他发现，需要和饭店负责外卖的服务员搞好关系，才能获得"特殊照顾"。
张彪说，类似的挑战还有很多，比如到商场的饭店取餐，上下电梯都有很多人，如果太"绅士"，很容易迟到被罚，所以需要脸皮厚一点，"什么钱都不好赚"。
适应了一个月左右，张彪的兼职骑手工作逐步进入状态，平时每天早高峰跑两个小时，单量相对较少；晚上可以跑两到三小时，单量相对较多。一天下来可以跑 20 多单，每月收入大约三四千元。
张彪兼职骑手的工作量与中介门店的业务有直接关系。如果门店业务较忙、经纪业务有成交，送外卖的时间就少一些；如果门店没有业务和带看，送外卖的时间则多一些。每个月，他保证完整休息一天陪孩子。
张彪说，并不是每个中介都适合跑外卖。他的一个同事，跑了一段时间外卖，无法适应压力，改去跑网约车了，每天下班后跑到凌晨 12 点左右，每个月也可以获得三四千元的额外收入。
地产经纪人兼职早已有之，早年，部分中介人员会兼职卖保险，办理贷款、户口及孩子上学等事宜，这些兼职业务基本是"遇到了就做，遇不到就不做"，张彪这样做兼职骑手的则是一种主动选择。
中介生涯
2014 年春节后，张彪开始跟着亲戚干房地产中介这一行。
张彪赶上了好时候，他进入中介行业时，正值每年一度的学区房成交热。他跟着亲戚一起接待客户，亲戚忙的时候，他也单独接待客户。经过半年多的摸爬滚打，逐步摸清了房地产经纪的来龙去脉。
当时，他虽然是新手，但在亲戚的带领下，第一年赚了十几万元，他很满足。
2015 年底，房地产进入一个快速上行通道，张彪已经开始独立带客户。他不仅做北京的新房和二手房业务，也为环北京地区新房带客户。2016 年，他的佣金收入加起来超过百万元，这也是他从业以来赚得最多的一年。
2017 年春节后，环北京楼市因限购逐步平静，北京楼市经过短暂调整进入新一轮上升期。张彪的业务重新聚焦到北京的二手房和新房，虽然成交量不及以往，但每年拿到的佣金也有几十万元。
2018 年中，张彪贷款买了一套小两居。
到了 2021 年下半年，房地产进入深度调整期，房地产交易主体逐步从新房转向二手房。当年底，他提前还清了房贷。
真正让张彪感受到"寒意"是在 2023 年底，无论二手房还是新房，成交量明显不如以往。2024 年，张彪的佣金收入开始明显下降，全年收入跌破 20 万元；2025 年预计不及 2024 年。虽然没有太大生活压力，但他和妻子的焦虑日盛。
2025 年上半年，张彪的业绩在门店中为佼佼者，但在整个大区属于中等水平。他说，目前市场仍在分化中，他所在区域的房地产市场逐渐边缘化。在这样的市场下，通过个人努力很难实现提升业绩。
张彪说，市场好的时候，他所在的门店每个月平均有几十套成交，每个经纪人都有三四套甚至更多业绩；2021 年下半年，虽然业绩不如以往，但每人每月依然有一两套成交；如今，整个门店一个月也难成交一套。
今年春节后，妻子一直在督促张彪转行，张彪发现，除了干中介，自己什么都不会。5 月，他开始尝试做起兼职外卖。
在他看来，虽然中介行业不如从前，但仍可以赚到一份能保障生活质量的收入；而外卖赚的是辛苦钱，只能应急，不适宜长期干。和同事交流时，做兼职的同事纷纷表示，干了兼职以后，更加热爱中介行业了。
职业化
张彪说，中介收入下降，一方面因为单量少了，中介的佣金也相应减少；另一方面也因成交价和中介费下调，中介佣金随之下降。整体算下来，近两年他的收入比两年前降了一半左右。
张彪介绍，不同中介、不同级别的经纪人，佣金计算方式不同。以他所在的中介为例，10 万元的中介费，扣除一系列费用后，最高级别的经纪人可以拿到 3 万元左右的佣金，新人到手只有几千元。
张彪说，中介是一个靠业绩说话的行业，业绩越好，级别晋升越快，收入越高。在房地产深度调整的背景下，中介行业也出现分化，一些头部中介公司逐步抢占中小中介公司的市场份额。
中介公司内部也在分化，一些资深经纪人，因经验、资源相对丰富，在有限的市场中获得更大份额；级别较低或刚入行的经纪人被市场淘汰的风险越来越大。
张彪认为，短期内转行并非上策，尤其是像他这样从业十余年的老经纪人。转行往往意味着从零起步，学习新技能的时间成本高昂。且在当前经济环境下，许多替代行业（如外卖、网约车）收入虽稳定，但上限低，难以匹配以往的中介高峰期收入。因此，即便是换工作，他也想转换到市场相对较好的区域继续干中介。
根据 58 同城和安居客联合发布的《2025 年百万房产经纪人生存报告》，中介行业正拥抱 AI 技术，如智能匹配房源和虚拟看房。通过学习数字化工具提升工作效率，在二手房租赁或改善型需求市场，成交相对稳定，经纪人仍有发展机会。
在张彪看来，转行也并非全无出路。如果经纪人年轻、适应力强，且对中介的"卷业绩"模式已疲惫，乘年轻转向新兴行业，或许能够带来新机遇。
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